LE CONTENTIEUX LOCATIF
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rÉSOUDRE UN CONTENTIEUX LOCATIF, le recours nÉcessaire à un commissaire de justice
Les rapports locatifs sont extrêmement encadrés, tant en matière d’habitation qu’en matière commerciale. La moindre difficulté entre un bailleur et un locataire est définie et régie par la loi. Résoudre un contentieux locatif implique nécessairement le recours à un commissaire de justice (ex huissier de justice).
Les huissiers de justice, aujourd’hui commissaires de justice, interviennent donc pour tous types de contentieux entre bailleurs et locataires.
Les causes des litiges sont principalement :
SINEQUAE, un service dédié au contentieux locatif
Dirigé par Sylvain RAMBUR, commissaire de justice associé, notre service locatif est dédié à la gestion des impayés de loyers d’habitation ou en matière commerciale. En lien avec notre direction juridique, nous assurons le traitement de l’ensemble des procédures de nature immobilière.
Au-delà du recouvrement, nous vous offrons un accompagnement de qualité sur la conduite des procédures adaptées, dans un objectif de rationalisation et d’optimisation des délais.
Forts de 20 années d’expérience dans l’animation d’un réseau national, nous garantissons l’uniformité de nos services sur l’ensemble du territoire.
Le défaut de paiement des loyers
En cas de retard de paiement du loyer ou des charges, la résiliation d’un contrat de location n’est jamais automatique. Même si elle est prévue dès la rédaction du contrat, elle doit être constatée par un juge.
La démarche nécessite la signification de plusieurs actes de commissaire de justice.
La première étape dans le traitement d’un impayé locatif est la signification d’un commandement de payer les loyers au locataire (ainsi qu’à la caution, le cas échéant) par un commissaire de justice (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et article L 145-41 du Code de commerce).
Faute de régularisation de l’impayé dans le délai légal (2 mois pour un logement, 1 mois pour un commerce), le bail est résilié. Pour le faire constater, il faut saisir le juge par une assignation, c’est à dire une convocation devant le tribunal délivrée par un commissaire de justice.
La décision du juge qui constate la résiliation du bail va ordonner l’expulsion du locataire. L’expulsion n’interviendra qu’après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux et après information de la préfecture (articles L 411-1 et R 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution).
Notre service dédié au contentieux locatif travaille en étroite collaboration avec notre direction juridique. Commissaires de justice associés et collaborateurs spécialisés vous accompagnent de manière efficace et conforme à la réglementation. Pour chaque dossier soumis, nous vous apportons un cadrage détaillé de la procédure judiciaire applicable. Nous vous expliquons également les délais parfois longs à observer (délais de protection du logement principal, trêve hivernale…).
En parallèle de la procédure de résiliation du bail, notre service recouvrement peut si nécessaire assurer l’encaissement des loyers impayés. Nos gestionnaires spécialisés adapteront systématiquement leurs actions aux capacités et à la situation du locataire défaillant.
Le défaut d’assurance
Le défaut d’assurance est une cause de rupture du contrat de location. En effet, le risque est tellement important que la loi a prévu cette lourde sanction au défaut d’assurance.
En cas de défaut d’assurance lors d’un sinistre, la responsabilité et l’indemnisation incombent au seul locataire. Or, face à des événements souvent imprévus, ce dernier n’est pas toujours en capacité de les assumer. Le propriétaire peut alors se retrouver démuni.
Depuis 2015 et l’entrée en vigueur de la loi ALUR, en cas de défaut d’assurance, le propriétaire dispose du choix d’engager des démarches pour :
- Résilier le bail
- Souscrire une assurance pour le compte de son locataire aux frais de ce dernier (article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989 susvisée).
Si vous vous trouvez dans cette situation, notre service chargé de la gestion des contentieux locatifs peut vous apporter le conseil juridique nécessaire et vous accompagner dans la réalisation de l’une de ces démarches.
Les nuisances de voisinage
Les nuisances de voisinage relèvent en théorie de la responsabilité individuelle.
Or, le propriétaire a souvent été considéré comme responsable du comportement de son locataire envers les voisins et les copropriétaires. Longtemps démuni face à cette responsabilité, le propriétaire dispose désormais d’un levier depuis la loi dite SARKOZY du 5 mars 2007 : la nuisance de voisinage peut être une cause d’expulsion (article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 précitée).
Cependant, pour engager une telle procédure, la nuisance de voisinage doit d’abord avoir été l’objet d’une action pénale et d’une condamnation. Seule une décision de justice préalable permettra donc au propriétaire d’engager une action en résiliation de bail et en expulsion pour nuisances de voisinage.
Là encore, notre service locatif est rompu à ce type de litige. Nous pouvons vous accompagner dans la mise en œuvre des actions nécessaires, du constat initial à la procédure judiciaire.
Le défaut d’entretien
Le défaut d’entretien du logement loué est un sujet sérieux. Il concerne autant le bailleur que le locataire selon la nature des réparations nécessaires.
Au cours du bail, le propriétaire est responsable de tous les travaux qui ne relèvent pas des charges locatives. En cas de non-respect de ces obligations, le locataire peut faire valoir ses droits. La rédaction d’un constat peut permettre la suspension totale ou partielle du paiement du loyer ainsi que la consignation des fonds nécessaires à la réalisation des réparations. Attention cependant, la consignation des loyers par le locataire n’est possible qu’avec l’autorisation préalable du juge !
Concernant le locataire, son obligation d’entretien est générale. Mais il est difficile pour un propriétaire d’engager la responsabilité de son locataire au cours du bail. Donc, le plus souvent, cette démarche n’est possible qu’à la fin du bail. Après déduction de la vétusté et de l’usure naturelle des locaux, une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie évalue la réalité du litige.
La réglementation applicable en cas de défaut d’entretien du logement est complexe et technique. Pour bien la comprendre, notre service chargé de la gestion des contentieux locatifs est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions.
Vous êtes intéressé par nos services ?
N’hésitez pas à faire appel à des professionnels en nous contactant tout de suite !