Vous avez un projet de chantier d’aménagement, de construction ou même de démolition ?
La première étape de votre projet est purement administrative. Avant même d’engager les travaux, vous devez demander et obtenir un permis de construire, d’aménager ou de démolir, auprès de la commune. L’autorisation administrative de réaliser les travaux prend la forme d’un arrêté (articles A424-1 à A424-8 du Code de l’urbanisme).
Le permis de construire, d’aménager ou de démolir, vous autorise à effectuer les travaux définis dans votre demande.
Attention, vous n’aurez plus le droit de modifier la nature des travaux une fois le permis obtenu, à moins de déposer un nouveau dossier et d’obtenir un permis modificatif !
1. L’affichage du permis de construire
La seule obtention d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, ne suffit cependant pas à démarrer votre chantier. En effet, comme toute décision administrative, ce permis pourrait être attaqué par un tiers tel qu’un voisin, un riverain ou toute autre personne intéressée.
Pour permettre aux tiers d’exercer leur recours, vous devez afficher votre permis de construire sur votre terrain selon un certain nombre de règles définies par la loi (articles A424-15 à A424-19 du Code l’urbanisme).
Votre permis doit être affiché pendant une période d’au moins deux moins. Il doit être lisible depuis la voie publique ou depuis un lieu ouvert au public. La taille du panneau ne peut être inférieure à 80 cm de côté.
Plusieurs informations légales doivent figurer sur le panneau. Les modèles disponibles sur le marché sont dans l’ensemble bien construits. Vous n’avez plus qu’à les compléter des différentes mentions obligatoires.
Mentions obligatoires d’un affichage de permis de construire ou déclaration préalable
- Nom du bénéficiaire
- Nom de l’architecte
- Date de délivrance du permis
- Numéro du permis
- Nature du projet
- Superficie du terrain
- Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté
- Reprise des textes légaux sur les recours des tiers (article A424-17 du Code de l’urbanisme)
Mentions obligatoires selon la nature du projet
En cas de construction :
- Surface du plancher autorisée
- Hauteur de la construction
En cas de lotissement :
- Nombre maximum de lots prévus
Si le projet porte sur un camping ou un parc résidentiel de loisir :
- Nombre total d’emplacements
- Nombre d’emplacements réservés aux habitations légères
En cas de démolition :
- Surface de bâtiment à démolir
Sur place lors de ses constatations, le commissaire de justice veille à contrôler la présence de toutes ces mentions obligatoires.
2. Le constat d’affichage du permis de construire et le délai de recours
Le délai de recours défini par la loi est de deux mois à compter du début de l’affichage du panneau sur le terrain (article A424-8 du Code de l’urbanisme).
Mais ce délai de recours implique un affichage « continu » du panneau pendant le délai de deux mois. Le simple fait d’apposer le panneau, même en toute conformité, ne suffit donc pas à prouver la continuité de son affichage et à valider le délai de recours des tiers.
La jurisprudence de la Cour de cassation a défini au fil des années les modalités de preuve de l’affichage continu. Ainsi, le constat d’affichage du permis de construire par commissaire de justice, ex huissier de justice, est reconnu depuis plusieurs décennies comme un mode de preuve solide et recevable.
Cependant, pour produire pleinement ses effets, le constat d’affichage du permis de construire doit respecter un certain formalisme.
Il est nécessaire de prévoir trois passages du commissaire de justice sur place :
- Un premier passage pour ouvrir le délai de recours de 2 mois
- Un dernier passage à l’expiration du délai de deux mois
- Un passage intermédiaire à une date de préférence connue uniquement du commissaire de justice
Lors de chacun de ces passages, le commissaire de justice s’assure de la conformité du panneau de permis de construire, tant sur le respect du formalisme que sur sa complétude. Il va ainsi décrire les conditions d’affichage du panneau, attester de sa lisibilité et pointer la présence de l’ensemble des mentions obligatoires. Il pourra aussi illustrer ses constatations d’une photo du panneau en situation.
3. Les conséquences du défaut d’affichage du permis de construire
Ces démarches peuvent sembler bien lourdes, notamment dans le cadre d’un projet modeste, d’agrandissement ou de création d’un garage, par exemple.
Mais les conséquences d’un défaut d’affichage de votre permis de construire, d’aménager ou de démolir, le sont tout autant.
Faute de pouvoir prouver la continuité de votre affichage, vous ne pourrez pas prouver que le délai de recours a pris fin. Toute partie intéressée pourra donc exercer un recours contentieux à l’encontre de votre permis, et ce même après l’achèvement des travaux. Ce recours prendra la forme d’un procès intenté devant le tribunal administratif. Le tribunal examinera alors ce recours et sa conformité au droit de l’urbanisme.
Si un tel contentieux devait aboutir et que votre permis venait à être annulé par le tribunal administratif, vous devriez alors démolir votre construction…
4. Le constat d’affichage du permis de construire chez SINEQUAE, commissaires de justice
Afin de simplifier cette prestation et de la rendre plus accessible, SINEQUAE vous propose une prise en charge simplifiée de votre constat d’affichage de permis de construire.
Les constatations sont intégrées dans les tournées de nos commissaires de justice afin d’optimiser les charges de déplacement et de vous proposer un prix compétitif. Nous vous restituons un unique constat en fin de prestation. Il regroupe les 3 passages ainsi que l’ensemble des constatations effectuées sur place.
Nous proposons des options de constatations complémentaires telles que notamment l’affichage de la décision au service urbanisme de la mairie. Nous proposons également, surtout lorsqu’il s’agit d’un constat portant sur un projet de grande envergure, de constater en ligne l’affichage de l’avis d’enquête publique sur le site internet de la préfecture compétente.
Nous avons toujours à cœur de vous offrir un accompagnement personnalisé et de vous fournir des constats solides en vous permettant de réduire sensiblement le taux de contestation de vos projets.
Pour un devis ou pour en savoir plus, contactez-nous.